Las Hipotecas Crecientes tienen la particularidad de que el importe de las cuotas para amortizar la hipoteca crecen con el tiempo, siendo cada mes o cada año, según se haya pactado, un poco superiores al mes o año anterior. El incremento de las cuotas se lleva a cabo en base a un porcentaje que se pacta en el momento de firmar la hipoteca. Esta tipología de hipotecas tiene su origen en otros países de la Unión Europea y han ganado mucha popularidad principalmente en periodos de crisis ya que al principio las cuotas son de pequeño importe.

El porcentaje de incremento de las cuotas varía con cada caso aunque lo más habitual es fijarlo entorno a un 3% anual. A modo de ejemplo, en un caso de una hipoteca de 100.000€, con un interés anual del 5%, a 5 años y un porcentaje de incremento de las cuotas del 3% anual, el primer año se pagaría un total de 21.820€ y el último 24.558€, lo que supone más de un 10% de diferencia. 

Este tipo de hipotecas se han comercializado con clientes en los que se esperaba que el nivel de ingresos se fuese incrementando con el tiempo, teniendo así unas cuotas hipotecarias adaptadas a la capacidad económica de cada momento.

El problema en muchos casos ha venido porque el tipo de interés no ha sido fijo, si no variable y esto ha provocado mucha volatilidad en las cuotas y que sea imposible saber el calendario de pagos al que hacer frente. Debido a esta falta de información, para muchos clientes ha sido imposible comparar el importe total a pagar con esta modalidad de hipoteca en comparación con la hipoteca habitual (calculada con el método de amortización francés), y ha resultado que la hipoteca creciente ha sido mucho más costosa.

En los dos últimos años se han producido las primeras sentencias judiciales declarando las Hipotecas de cuota creciente o de progresión geométrica como abusivas y por lo tanto nulas, dando la razón a los consumidores. Estas clausulas se han considerado abusivas por (1) no haberse negociado con el cliente y haberle ofrecido unas condiciones previamente redactadas y no haber margen de modificación y más importante (2) por ser cláusulas contrarias a la buena fe y que causan un desequilibrio en los derechos del cliente a favor del banco.

Es importante destacar también, que como ha sucedido con otros tipo de hipoteca (cláusula suelo, multidivisa, etc…), los bancos han sido condenados por su falta de transparencia en la información proporcionada a los clientes. Con la información subministrada a los clientes, éstos no han podido comprender correctamente las obligaciones y las consecuencias de la hipoteca.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha solicitado a los bancos con hipotecas crecientes que lleguen a acuerdos con sus clientes en los casos en los que los tipos de interés variables pongan en peligro el pago de cuotas y el calendario de amortización de la hipoteca. El hecho de que el Banco de España haya emitido esta solicitud refleja la sintonía de las autoridades con los clientes.

Todos las personas que hayan contratado una hipoteca creciente y consideren que no fueron informadas correctamente, con el detalle y transparencia necesaria, pueden proceder a reclamar a su entidad bancaria los intereses pagados de más. En este punto es importante destacar que si se solicita la anulación de una hipoteca creciente para cambiar el método de amortización al sistema francés, es posible que haya que abonar intereses en lugar de recibirlos. Este hecho se debe a que las cuotas iniciales de una hipoteca creciente son inferiores a las «normales».

Si se decide a reclamar, lo primero que tiene que hacer es obtener toda la información contractual con las condiciones firmadas y los cuadros de amortización donde se muestren los movimientos bancarios. Una vez disponga de esta información, la podrá comparar con una hipoteca con condiciones normales para evaluar si ha pagado o recibido más intereses de los que debería.

Tras disponer de la información que demuestre que con una hipoteca normal hubiese pagado menos intereses, es recomendable contactar con la entidad bancaria para intentar llegar a un acuerdo en el que le abonen voluntariamente lo que le corresponde. No obstante, en muchos casos los bancos hacen propuestas por debajo de lo que corresponde y en este caso será necesario contactar con un abogado para que inicie los trámites legales de la reclamación. Junto con la demanda interpuesta por el abogado, se deberá disponer de un informe pericial de Hipoteca Creciente elaborado por un perito economista profesional y experto que cuantifique la indemnización real a percibir.