Informe Pericial de Cláusula Suelo

La cláusula suelo es una restricción establecida por las entidades financieras en la concesión de créditos y préstamos, generalmente asociados a hipotecas de viviendas, en las que se fija una cuantía mínima de intereses a pagar. El detalle de las condiciones que rigen la denominada cláusula suelo se encuentra en la cláusula tercera bis y en ocasiones también en las advertencias notariales reflejadas al final del documento.

Durante muchos años los bancos y cajas fueron conocedores de que el índice de referencia de los intereses (Euribor) iba a experimentar una fuerte caída y esto conllevaría que los clientes con préstamos a tipo variable pagasen menos intereses año tras año. En previsión de lo que pudieses suceder, muchos bancos y cajas establecieron este «suelo» mínimo de intereses para protegerse de tipos de interés bajos o negativos y asegurarse un tipo mínimo cercano al 2%-3%.

Con el inicio de la crisis en España en 2008, el Euribor y los tipos de interés empezaron a bajar hasta valores negativos en la actualidad. Sin embargo, esta disminución de los intereses no ha reducido las cuotas de los clientes porque la cláusula suelo lo ha impedido y se han producido muchas reclamaciones judiciales.

Esta práctica ha sido considerada ilegal por no haber sido explicada adecuadamente a los clientes y por no respetar el principio de proporcionalidad, incluyendo también una cláusula techo. Ante las reclamaciones, los jueces han dado la razón a los clientes y han dictaminado que los bancos y cajas deben devolver todo el dinero cobrado de más a los clientes y para esto se requiere un informe pericial riguroso que determine el importe total de la reclamación.

El importe a reclamar depende de cada caso en concreto ya que viene determinado por las condiciones particulares de cada hipoteca, teniendo en cuenta los factores que detallamos a continuación. Por este motivo siempre recomendamos disponer de un informe pericial que analice su cláusula suelo y cuantifique la reclamación antes de iniciar un procedimiento legal por los costes y preocupaciones que supone. Adicionalmente, es muy posible que cuando inicie la vía judicial su entidad financiera le ofrezca un acuerdo extrajudicial y sólo en caso de disponer de un informe pericial podrá saber cuando aceptar y cuando rechazar el acuerdo que le ofrezcan.

El informe pericial está sustentando por el criterio experto del perito y presenta al juez una referencia incuestionable que fortalece su reclamación. Es muy importante contar con un perito experimentado y profesional que pueda cuantificar con el máximo rigor y defender sus intereses.

El Tribunal Supremo dictaminó en dos sentencias consecutivas (138 y 149) de Marzo de 2015, que se establecía como doctrina lo determinado por un juzgado menor en 2013 en el que se obligaba a las entidades bancarias a devolver todos los intereses cobrados de más.

En un primer momento, la obligación de devolución de intereses se limitó al momento de la emisión de la primera sentencia en Mayo de 2013. Posteriormente  el Tribunal Superior de Justicia Europea dictaminó en Diciembre de 2016 que la retroactividad era total y procedía la devolución de los intereses cobrados de más a lo largo de toda la vida del préstamo. Se estableció que la Cláusula Suelo es una cláusula abusiva tal como se recoge en la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 1993 en la relación a los contratos celebrados con los consumidores.

Posteriormente, ante el gran número de reclamaciones que se recibieron, el Gobierno emitió el Real Decreto-Ley 1/2017, del 20 de Enero, en el que estableció un procedimiento de reclamación rápida. De este modo, los bancos devolverían a los clientes el dinero cobrado de más o en caso de desacuerdo, estarían obligados a proporcionar cuanta información fuese necesaria a los clientes para que pudiesen iniciar procedimientos judiciales.

Como mencionábamos anteriormente, los factores a considerar para el cálculo de la devolución que le corresponde son los siguientes:

Año de contratación: El perjuicio económico va ligado al momento de formalización de la hipoteca. Por este motivo, los clientes que firmaron las hipotecas con tipos de interés más altos en ese momento, han sido los más perjudicados. En contraposición, las hipotecas firmadas en momentos de tipos de interés bajos habrían sufrido un perjuicio menor, aunque depende de las condiciones especificadas en la cláusula.

Tipo de interés mínimo: La evolución del Euribor ha ido en descenso continuado desde el inicio de la crisis de 2008 y por ello la diferencia entre el tipo de interés pagado y el que debería haber sido, cada vez es mayor. 

Teniendo en cuenta los condicionantes anteriores, se calcula el diferencial cuota por cuota entre la cantidad abonada y la que correspondería en una hipoteca sin cláusula suelo. Esta diferencia de importe abonado, tiene impacto en los intereses pagados y también en la amortización del principal. Cabe destacar que los intereses pagados de más pasarán a contabilizarse como una reducción de principal, haciendo así que los intereses se apliquen sobre una base menor. Por lo tanto, es un cálculo complejo pero que merece la pena porque acumula importes muy altos.