Informe Pericial de Hipoteca Multidivisa

Las hipotecas multidivisa son un producto financiero dado por las entidades financieras para la adquisición de una vivienda y tienen como característica principal que no se amortizan en euros sinó que lo hacen en una divisa extranjera. Las hipotecas multidivisa más extendidas se referenciaron al yen japonés pero también se encuentran en otras divisas como francos suizos y dólares estadounidenses.

El uso de una divisa diferente al euro hace que el coste real de las cuotas a satisfacer sea muy volátil ya que está ligado a la política monetaria del país anfitrión de la moneda así como al tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR) en lugar del Euribor propio de la zona euro. Todas estas particularidades se recogen en las cláusulas contractuales, que además pueden incorporar discrecionalidades adicionales que dejan al cliente en situación de indefensión.

Por todos estos motivos, los tribunales españoles han determinado que son productos de alto riesgo y que sólo deberían haberse comercializado a clientes con elevados conocimientos financieros. Así pues, los bancos y cajas de ahorros que comercializaron hipotecas multidivisa deben devolver todos los intereses cobrados por encima de una hipoteca en euros.

El importe a reclamar depende de cada caso en concreto ya que viene determinado por las condiciones particulares de cada hipoteca, teniendo en cuenta los factores que detallamos a continuación. Por este motivo siempre recomendamos disponer de un informe pericial de hipoteca multidivisa con la cuantificación antes de iniciar un procedimiento legal por los costes y preocupaciones que supone. Adicionalmente, es muy posible que cuando inicie la vía judicial su entidad financiera le ofrezca un acuerdo extrajudicial y sólo en caso de disponer de un informe pericial con la cuantificación correspondiente podrá saber cuando aceptar y cuando rechazar el acuerdo que le ofrezcan.

El informe pericial está sustentando por el criterio experto del perito y presenta al juez una referencia incuestionable que fortalece su reclamación. Es muy importante contar con un perito experimentado y profesional que pueda cuantificar con el máximo rigor y defender sus intereses.

El Tribunal Supremo ha dictaminado numerosas sentencias declarando la nulidad parcial de los contratos de hipoteca multidivisa de todas las entidades españolas (Caixabank, Bankinter, Santander,…) por no cumplir los requisitos de transparencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La resolución indica que en la formalización de los contratos no se informó adecuadamente de los riesgos de este tipo de productos, con especial énfasis a que no se indicó que el capital pendiente podría incrementar sustancialmente incluso después de haber pagado cuotas durante años. Como resultado, ordenó recalcular el saldo del préstamo sin tener en cuenta la divisa.

A raíz de las primeras sentencias favorables hacia los clientes, el número de reclamaciones no ha parado de incrementar a un ritmo de un 20% anual y con ellas también lo han hecho las resoluciones. Según los últimos datos disponibles del Consejo General del Poder Judicial a mayo de 2019, el 96,32% de las sentencias dictadas por los juzgados fueron favorables a los clientes. Desde el inicio del registro de las sentencias de Hipotecas Multidivisa, se han registrado 399.662 reclamaciones, de las que se han resuelto 139.653 reclamaciones (34%).

Como mencionábamos anteriormente, los factores a considerar para el cálculo de la devolución que le corresponde son los siguientes:

 Año de contratación: El perjuicio económico va ligado a la evolución de la divisa de referencia. Por este motivo, los clientes que firmaron las hipotecas en 2008 y 2009 han sido los más perjudicados por la revalorización del yen y del franco suizo. En contraposición, las hipotecas firmadas con anterioridad a ese periodo habrían salido beneficiadas en lugar de perjudicadas, aunque depende también del resto de factores.

Divisa de referencia: El comportamiento de las divisas es fundamental para calcular cuánto dinero ha pagado de más ya que mientras el yen japonés empezó a suponer un problema para los clientes desde 2008, en el caso del franco suizo la situación no fue alarmante hasta 2015, cuando se revalorizó casi un 20% en quince días.

 Teniendo en cuenta los condicionantes anteriores, se calcula el diferencial cuota por cuota entre la cantidad abonada y la que correspondería en una hipoteca en euros y referenciada al Euribor. Esta diferencia de importe abonado, tiene impacto en los intereses pagados y también en la amortización del principal. Cabe destacar que los intereses pagados de más pasarán a contabilizarse como una reducción de principal, haciendo así que los intereses se apliquen sobre una base menor. Por lo tanto, es un cálculo complejo pero que merece la pena porque acumula importes muy altos.